Kom voor ons werken

Caracter Company leert (winkel)vastgoedeigenaren taal van de retail en shoppers

Veel retailers zweren bij zogeheten A1-locaties voor hun winkelpanden. Maar het succes van een retailer is van zoveel meer factoren afhankelijk. Neem winkelcentrum Maagjesbolwerk in Zwolle. Ondanks dat het op een toplocatie ligt, had het te maken met leegstand en was er behoefte aan meer samenhang van retailers. Het was de hoogste tijd voor een nieuwe toekomstvisie en een eenduidig winkelconcept, waarbij de diverse winkels elkaar versterken en de herkenbaarheid van het winkelcentrum wordt vergroot. Vastgoedbeheerder Annexum nam Caracter Company in de arm voor deze uitdagende missie. Huib Boissevain en Suzette Moerman delen hun verhaal.


HUIB BOISSEVAIN werd op 18 april 1958 geboren in Amsterdam HEEFT diverse leidinggevende functies bekleed in de financiële wereld ALS OPRICHTER en CEO van Annexum is hij verantwoordelijk voor de structurering en het beheer van vastgoed-cv’s WAARONDER Maagjesbolwerk in Zwolle DEELT graag zijn visie over wat er gebeurt binnen de wereld van vastgoed en investment.

SUZETTE MOERMAN werd geboren op 10 december 1970 in Oostvoorne BEGON in jaartal met Caracter Company HAAR BEDRIJF maximaliseert rendement in retail omgevingen HEEFT teams in Nederland en China GELOOFT dat de wereld achterloopt in het verwaarden van vastgoed HIELP Annexum de waarde van winkelcentrum Maagjesbolwerk te vergroten IS VASTBERADEN meer (winkel)vastgoedeigenaren te helpen.


NIEUWE VISIE

Suzette: “Leegstand en gebrek aan samenhang van retailers in een winkelcentrum kan ertoe leiden dat een pand ook minder waard wordt. Dat wil je als vastgoedbeheerder uiteraard voorkomen. Huib vroeg mij: kunnen jij ons helpen om van winkelcentrum Maagjesbolwerk in Zwolle weer een aantrekkelijke winkellocatie te maken en zo de waarde van het pand vergroten? Ik had er zin in om dit project samen met mijn team aan te vliegen. Caracter Company weet al jaren het rendement van categorieën te laten groeien en we zijn goed in het ontwikkelen van formules. Het ontwikkelen van een winkelcentrum is in principe niet zo veel anders in aanpak, want ook hier heb je te maken met stoppers en drivers. Alleen gaat het hier over koopstromen in plaats van een routing door een winkel. Uiteindelijk praat je niet over een assortiment op een schap, maar over een assortiment in de vorm van de juiste samenstelling van formules en soorten winkels/horeca die je bij elkaar brengt.

Om de waarde van Maagjesbolwerk te vergroten moest er een nieuwe visie en een thema komen voor het winkelcentrum. Daarvoor doken we in de koopstromen en onderzochten we: welke shoppers komen er en welk potentieel publiek beweegt zich in de omgeving van dit winkelcentrum. Allerlei omgevingsfactoren bepalen uiteindelijk het potentieel, en hebben invloed op wat het potentieel van het winkelcentrum kan zijn. Wij moesten dus én een visie ontwikkelen én uiteindelijk ook de volgende stap nemen: meedenken in het spotten van nieuwe potentiele huurders. Oftewel, nieuwe retailers vinden en een goed verhaal maken om hen ook op de goede manier, in hún taal ervan te overtuigen dat Maagjesbolwerk een goede bestemming voor ze is. Een projectteam met verschillende expertises is aan de slag gegaan om dit te doen. Het was ontzettend gaaf om met een groot team van specialisten te werken aan dit project.”

VOLGENDE STAP

Huib: “Naast het uitwerken van een nieuwe visie, heeft Caracter samen met ons de volgende stap genomen door mee te denken in het aantrekken van nieuwe retailers. Vervolgens heeft Caracter het traject verder begeleid: een team is in gesprek gegaan met de gemeente en heeft zelfs lobbywerk verricht met de oorspronkelijke architect van het pand om goedkeuring te krijgen voor eventuele veranderingen/verbeteringen aan het gebouw. Daarnaast heeft Caracter Company gesproken met de projectontwikkelaar, om er zorg voor te dragen dat de visie die op papier staat, ook daadwerkelijk uitvoerbaar is.”

LOBBYWERK

Suzette: “Om een verbouwing te mogen doen aan het pand, moesten we toestemming krijgen van de originele architect. Deze behoudt namelijk het auteursrecht. We hebben daarom veel lobbywerk verricht met deze bijzondere man, die overigens al een tijdje met pensioen is. We lieten hem inzien dat het pand zoals het destijds ontwikkeld en bedoeld was niet meer past bij het beeld van vandaag. Het hele retail landschap en het gedrag van shoppers en consumenten is door de jaren heen ontzettend veranderd.”

EYEOPENERS

Huib: “We zitten momenteel middenin een veranderingsproces waarbij winkelvastgoedeigenaren veel meer verantwoordelijkheid moeten nemen voor wat er in winkels gebeurt. Op dit vlak bezorgde Caracter Company mijn team dat verantwoordelijk is voor het retail portfolio, de nodige eyeopeners. Caracter gaf waardevolle inzichten en leerde ons op een andere manier naar retail te kijken. Waar we voorheen vooral vanuit de retailer dachten, denken we nu meer vanuit de consument; zij zijn uiteindelijk degene die het winkelcentrum succesvol kunnen maken. Dit inzicht is een belangrijke toegevoegde waarde die Caracter heeft geleverd.”

TAAL VAN DE RETAIL

Suzette: “Het ontwikkelen van een visie is voor Caracter Company geen rocket science. Toch was dit een extreem complex project omdat we te maken hadden met mensen die niet uit de retail komen. Met mensen die denken in cijfers, in huurcontracten, en mijlenver afstaan van het ontwikkelen van visies. We leerden het team van Annexum meer de taal van de retail spreken. We lieten ze inzien dat alleen maar huurcontracten verkopen niet genoeg is, maar dat het belangrijk is om veel verder te denken in concepten van retail. Het was een grote uitdaging om iedereen mee te nemen in het traject, maar het is gelukt en daar ben ik enorm trots op! Huib geeft aan dat wij voor de nodige eyeopeners gezorgd hebben, maar hij heeft ook míjn ogen geopend met zijn visie op wat er gebeurt binnen de wereld van vastgoed. Kun je dit nog eens toelichten?”

FLEXIBILITEIT EN BALANS

Huib: ”Ja, als je inzoomt op vastgoed, is het eigenlijk een wonder dat vastgoedproducten nog worden afgenomen. De problematiek heeft vooral te maken met het feit dat vastgoedeigenaren zekerheid willen. Niet alleen woningen en kantoren worden slecht aangepast aan de vragen vanuit de markt; in retail gebeurt hetzelfde. Je zou verwachten dat eigenaren van winkelpanden de consument als vertrekpunt nemen. Dat er wordt uitgegaan van de behoefte van de consument, en dat daar het retail aanbod op wordt aanpast. Maar niets is minder waar. Je ziet het hier en daar wel gebeuren hoor, maar het is nog niet veel. Winkelvastgoedeigenaren vertellen hun huurders kort door de bocht: als je niet voldoende waarde levert, houdt het op. Ik denk dat het belangrijk is dat we als eigenaren meer meebewegen met de retailer.

De afgelopen jaren zagen we in Nederland veel retail ketens failliet gaan. Blijkt een keten het niet te redden, dan wordt hij verzocht plaats te maken voor een nieuwe huurder, die vervolgens gehuisvest wordt tegen een 20% lagere huur. Terwijl met die lagere huur de voorgaande keten het waarschijnlijk ook wel gered zou hebben. Ik vind het een zorgelijke beweging dat je als retailer eerst failliet moet gaan voordat een gebouweigenaar in actie komt. Ik denk dat het belangrijk is dat er een betere balans ontwikkeld wordt tussen de belangen van winkelvastgoedeigenaren en retailers. Er zou veel meer flexibiliteit moeten komen. Heeft een retailer toegevoegde waarde in het concept, en gaat het goed met zijn winkel, zou de huur wat hoger mogen zijn. Daartegenover moet een winkelvastgoedeigenaar in mindere tijden meebewegen, zodat de retailer het wél overleeft. Dat betekent vanzelf dat wij als eigenaren meer op de hoogte moeten zijn van de ontwikkelingen in retail en hoe daarop in te spelen. Het zal een grote uitdaging zijn voor Caracter Company om de verschillende vastgoedeigenaren hiervan te overtuigen, maar dat het die kant op moet is zeker.”

WAARDEVOLLE SAMENWERKING

Lang verhaal kort: Caracter en Annexum deden samen goede zaken. Is dat een goede conclusie om mee af te sluiten? Huib: “Zeker. Caracter Company is een erg plezierige partij om mee samen te werken. Het hele traject rondom Maagjesbolwerk is voor ons ontzettend waardevol en leerzaam geweest. Je kunt merken dat Caracter veel ervaring heeft in allerlei uiteenlopende retail vraagstukken en dat zij de ontwikkelingen die momenteel in retail land plaatsvinden, haarfijn doorhebben. Caracter Company wist op het juiste moment de juiste specialisten in te zetten waardoor we een brede kijk kregen op de problematiek. Ik denk dat dit het belangrijkste hoogtepunt is geweest. Daarnaast heb ik van mijn team terug gehoord dat de werkwijze van het ‘samen doen’ een ontzettende meerwaarde is geweest. Ik denk dat een samenwerking met Caracter Company voor veel vastgoedpartijen en projectontwikkelaars erg waardevol kan zijn.”

Deel dit bericht in jouw netwerk
Share on LinkedIn
Linkedin
Tweet about this on Twitter
Twitter